Con questo post ci proponiamo di fare un po’ di chiarezza sull’argomento delle locazioni brevi.
CHE COSA E’ UNA LOCAZIONE BREVE?
La locazione breve è un contratto di locazione di immobili, o porzioni di essi, ad uso abitativo (ex. L. 431/1998), stipulato da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa, per una durata complessiva con il medesimo conduttore non superiore a 30 giorni nell’anno solare.
QUANTI APPARTAMENTI E’ POSSIBILE LOCARE CON LA FORMUA DELLE LOCAZIONI BREVI?
Dal 2021 è possibile utilizzare la formula delle “locazioni brevi” esclusivamente per la locazione di un massimo di quattro appartamenti nell’anno. Oltre tale soglia, infatti, l’attività viene considerata come svolta in forma imprenditoriale con la conseguente necessità di aprire l’apposita partita IVA.
QUAL E’ IL REGIME FISCALE APPLICABILE AI CANONI PERCEPITI CON LA FOMULA DELLE LOCAZIONI BREVI?
Il DL n. 50/17 prevede che il locatore possa optare, in alternativa al regime ordinario Irpef per i redditi fondiari, per la tassazione sostitutiva (cd. “cedolare secca”); ovviamente tale opzione potrà essere effettuata in sede di dichiarazione dei redditi anche con l’aiuto del proprio consulente fiscale.
La legge di Bilancio 2024 ha recentemente modificato la disciplina fiscale della cedolare secca sulle locazioni brevi prevedendo un aumento dell’aliquota della cedolare secca a partire dal secondo immobile locato. Per effetto di tale disposizione, pertanto, per il primo immobile locato dal contribuente e indicato in dichiarazione l’aliquota della cedolare rimane al 21%, mentre dal secondo immobile in poi tale tassazione sostitutiva sale al 26%.
Inoltre la normativa sopra citata prevede che nel caso in cui i canoni di locazione siano riscossi da un intermediario (es. agenzia immobiliare) o da un soggetto che gestisce un portale telematico (es. Booking.com, Airbnb, ecc.), questi ultimi siano obbligati a operare la ritenuta d’acconto sull’importo versato dal fruitore dell’immobile, prima di riversare la differenza al locatore.
QUALI SONO LE PRINCIPALI DIFFERENZE TRA LE LOCAZIONI BREVI E LE CAV (CASE VACANZA)?
Nonostante la normativa regionale disciplini in modo similare molti degli adempimenti obbligatori previsti per le CAV (case vacanza) e per le LT (locazioni turistiche), dalla lettura combinata della normativa nazionale e di quella regionale sopra citata (unitamente ai Decreti D.d.u.o. n. 13056 del 17.09.2019 e D.d.u.o. n. 17869 del 06.12.2019) possiamo agevolmente sostenere che la distinzione principale tra un’unità abitativa oggetto di un contratto di locazione/affitto breve e di una struttura ricettiva locata come CAV è costituita sostanzialmente dal fatto che nelle LT l’immobile – o la porzione di esso – viene concesso per il mero godimento a breve termine (massimo 30 giorni) senza la fornitura di alcuna prestazione aggiuntiva (né eventuale, né obbligatoria) nel secondo caso, invece, unitamente alla locazione dell’immobile è possibile fornire al cliente che utilizza l’appartamento, e per il periodo di durata della locazione, ulteriori servizi aggiuntivi come, ad esempio, il servizio giornaliero di pulizia dell’appartamento e di cambio della biancheria. La biancheria iniziale, in ogni caso, può essere fornita anche per le locazioni brevi. Inoltre, per le locazioni brevi non è previsto l’obbligo di stipulare una polizza assicurativa di responsabilità civile, quello di comunicare prezzi/tariffe minime e massime applicate e quello di osservare un periodo di chiusura obbligatorio (tutti obblighi previsti invece per le Case Vacanza, delle quali parleremo in modo più approfondito in un prossimo post).
Di seguito una tabella riepilogativa delle principali differenze tra le locazioni brevi e le case vacanza:
| Descrizione | Locazione breve | CAV (casa vacanza) |
| Permanenza massima dell’ospite | Non superiore a trenta giorni | Non superiore a un anno |
| Periodo di chiusura annuale | Non previsto | Minimo 90 giorni |
| Numero di immobili gestibili | Fino a quattro immobili | Fino a tre immobili |
| Fornitura di biancheria iniziale | Si | Si |
| Fornitura di pulizia finale | Si | Si |
| Obbligo di comunicazione prezzi e tariffe minime e massime all’ufficio competente | No | Si |
| Somministrazione di cibi e bevande | No | No |
| Obbligo di stipulare una polizza assicurativa | No | Si |
| Possibilità di fornire servizi aggiuntivi (ad es. servizio giornaliero di pulizia, servizio di cambio della biancheria, ecc.) | No | Si |
COSA COMPORTA LA GESTIONE DI UN IMMOBILE CON LA FORMULA LOCAZIONE BREVE?
Gestire delle locazioni ad uso turistico può inizialmente apparire abbastanza agevole ma, per chi non lo svolge come attività principale, può rivelarsi molto presto abbastanza impegnativo.
In primis sarà necessario effettuare un adeguato servizio fotografico degli ambienti e scegliere i canali più adatti alle proprie esigenze per la promozione dell’immobile da locare. Successivamente ci si dovrà occupare di gestire il check-in e il check-out, le pulizie e il cambio della biancheria e, infine, di mantenere un rapporto con l’ospite durante il soggiorno (sempre molto apprezzato) anche al fine di poter intervenire prontamente per le eventuali manutenzioni che si rendessero necessarie.
A parte tali aspetti pratico-operativi relativi alla mera attività di accoglienza, decisamente non trascurabili sono gli innumerevoli adempimenti burocratici imposti dalla normativa (nazionale e regionale) per effetto della quale, ad oggi, per poter locare unità immobiliari (o porzioni di esse) site nella regione Lombardia per scopi turistici, con la formula delle locazioni brevi, sarà necessario:
- trasmettere telematicamente al SUAP, tramite la piattaforma nazionale “Impresainungiorno.gov.it”, una comunicazione completa delle autodichiarazioni e della documentazione richiesta nel corso della compilazione assistita. Ogni attivazione di un alloggio adibito a locazione a finalità turistica, così come la variazione in aumento anche solo di un alloggio, comporta la compilazione e presentazione di una nuova comunicazione, completa di tutti i dati catastali riferiti all’alloggio oggetto di locazione;
-
iscriversi al portale alloggiati web della Questura per poter effettuare la comunicazione delle generalità delle persone alloggiate entro ventiquattro ore dal loro arrivo, ai sensi dell’ articolo 19 bis del decreto-legge 4 ottobre 2018, n. 113, convertito in legge 1° dicembre 2018, n. 132;
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versare al comune la tassa di soggiorno per gli ospiti, laddove prevista;
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richiedere il CIR (Codice Identificativo Regionale). L’obbligo del CIR riguarda la pubblicità, la promozione e la commercializzazione dell’offerta delle strutture ricettive di case e appartamenti per vacanze. Tale codice univoco, che si genera all’atto della registrazione di una struttura ricettiva nell’applicativo informatico regionale denominato “Ross 1000”, è costituito da 6 caratteri numerici riferiti al codice Istat del Comune, 3 caratteri alfabetici che individuano la tipologia di struttura e 5 caratteri sequenziali generati automaticamente. Secondo la normativa regionale, i locatori senza CIR o che lo riportano in maniera errata o ingannevole, rischiano una multa da 500 euro a 2.500 euro «per ogni attività pubblicizzata, promossa o commercializzata». In caso di violazioni ripetute le multe sono raddoppiate, oltre alla possibilità per il Comune di sospendere l’attività fino a tre mesi oppure di cessarla.
Per completezza si segnala che la normativa regionale prevede che al momento della comunicazione di inizio dell’attività di locazioni turistiche (o di case vacanze) il locatore dichiari espressamente:
– di rispettare gli standard qualitativi e le dotazioni minime obbligatorie previste per gli alloggi dati in locazione ai sensi della legge 431/1998, dal Regolamento Regionale n. 7/2016 e successive modificazioni e integrazioni, e dagli altri provvedimenti attuativi della L.R. 27/2015;
– che gli alloggi dati in locazione turistica hanno una destinazione d’uso residenziale compatibile con la locazione per finalità turistica;
– di rispettare l’adempimento della denuncia degli ospiti in base alle indicazioni dell’autorità di pubblica sicurezza come previsto dall’articolo 38, comma 8 della l.r. n. 27/2015;
– che la locazione sarà svolta nel rispetto delle norme applicabili all’attività oggetto della presente comunicazione e delle relative prescrizioni (ad es. in materia di urbanistica, igiene pubblica, igiene edilizia, tutela ambientale, tutela della salute nei luoghi di lavoro, sicurezza alimentare, regolamenti locali di polizia urbana annonaria).
Per qualsiasi ulteriore dubbio non esitate a contattarci.
Redatto il 26/02/2024 a cura del nostro esperto fiscale: CDL Luigi Pellecchia – Ordine dei Consulenti del Lavoro di Napoli.